■王麗新

    今年，“穩住樓市股市”被首次寫進《政府工作報告》總體要求，重要性進一步凸顯。房地產行業歷經調整，如今已步入全新發展階段，但市場仍存不確定性。如何在市場波動中積蓄力量，在政策機遇中精準發力，是考驗上市房企戰略定力與經營謀略的“必答題”。

    從近期標桿房企披露的2024年財報來看，在“穩樓市”新階段，標桿房企多維度展現出“藏器于身”的智慧。

    第一，以財務安全為錨，筑牢經營底線。過往，房地產行業以“舊三高”（高杠桿、高負債、高周轉）模式盲目拼規模的教訓十分深刻。眼下，出險房企債務重組進入深水區，行業流動性依然承壓。雖然面臨諸多挑戰，但標桿房企不僅穩得住財務盤面，亦穩住了經營基本盤，展現出更強的抗風險韌性。

    這類房企的“管錢”策略可大致歸納為四種，一是有底線意識，實施“滾動預算管理”，根據市場變化調整投資節奏，以內部收益率紅線為基準，只拿“算得過賬”的地；二是建立涵蓋投資、融資、運營的財務風險評價模型，定期評估盈利、償債、流動性等核心指標‌，適時調整應對策略；三是將現金流安全置于規模增長之上，嚴控項目經營性現金流，確保資金投入與回款周期匹配；四是合理安排長短期債務兌付期限，不斷優化債務結構，降低融資成本。

    管好“錢袋子”之余，錨定客戶及行業前沿需求發力，始終如一地修煉產品力內功，是房企應對外部變化的內部“穩定器”。

    第二，以建設“好房子”為核，重塑核心競爭力。房地產市場已進入“品質時代”，市場決定產品，產品決定價值，建設“好房子”是房企突圍的關鍵鑰匙。

    未來，伴隨城市更新的推進，更多“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”會出現。房企需積極探索“存量房改造+REITs”模式，打開新業務格局，開拓新業績增長點。那些質量過硬、產品力更強、規劃設計更好的宜居住宅，將擁有更高的去化率、更快的變現速度，成為市場止跌回穩的重要推動力。

    當前，已有很多開發商發力“好房子”賽道。為了更好地建設“好房子”，房企要切實加大研發投入、升級建造技術、強化AI賦能，實現從“造房子”到“建生態”的產業躍遷式轉型。

    第三，以多元布局為翼，切換發展模式。過往，絕大多數上市房企都采取以房地產開發業務為主導的重資產模式，多數企業90%以上營收來自開發板塊，這一格局將迎來重大改變。

    在房地產新舊動能轉換階段，企業積極探索新模式，打造“多邊形能力”至關重要。房企需從開發商變身為“美好生活服務商”，從“開發主導”轉向“多元協同”，從靠單一重資產發展轉向“輕重并舉”擴張，分散住宅市場的周期性風險，通過運營服務獲取穩定現金流，為轉型提供緩沖空間。

    從2024年財報來看，標桿房企多元化業務已步入收獲期，有的房企運營性業務收入占比已超20%，取得了先發優勢。但需注意的是，投資多元化業務要有清晰且獨到的章法，將多輪驅動戰略作為核心指引的前提是，不要盲目改換賽道，要結合自身資源稟賦優勢圍繞“地產＋”領域布局，將地產開發、商業運營、物業服務、金融投資、酒店管理、文旅康養等多元產業深度融合，構建一條完整的產業鏈條，實現彼此嵌入、相互助力的良好發展態勢。

    房地產行業已告別規模至上，轉向高質量發展，財務安全是房企生存根基，產品升級是競爭壁壘，多元布局是增長引擎。政策端持續發力，為行業發展注入更多穩定性，房企“藏器于身”正當時，但更需適時而動，以更開放的姿態擁抱變化，助力行業健康發展。